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2019新居屋巡禮(二) –凱德苑【含平面圖、座向景觀分析、戶型分佈】

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2019-05-26

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最新一期居屋出爐，分別為何文田冠德苑、西南九龍(南昌)凱德苑、葵涌(大窩口)尚文苑、將軍澳雍明苑、馬鞍山(恆安)錦暉苑及沙田(火炭)旭禾苑。今期的主要優勢是全部屋苑均可步行至現有港鐵站(上述括號內的車站)。今期簡述位置鄰近南昌站及與2018新居屋凱樂苑接近的凱德苑。

南昌站凱德苑

凱德苑位於長沙灣發祥街西5號，附近被學校及公用設施包圍，最接近的港鐵站是西鐵、東涌線轉線站南昌站，但步行至荃灣線長沙灣站亦不算遠。

房委會凱德苑簡介

https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2019/tc/hoiTakCourt.html

凱德苑屬單幢式，提供78個279至289平方呎無房、580個377呎至425呎一房及156個487至522平方呎的兩房單位，總共814個單位。售價介乎1,949,600至4,352,000元之間，實用呎價介乎7000元至8300元左右。預計關鍵日期是2020年10月31日。

以2018居屋銷售情況參考，啟德啟朗苑的去貨速度比凱樂苑快得多，主要原因相信是啟朗苑的校網、與港鐵站的距離與將來附近發展較好。相信情況與今期冠德苑跟凱德苑的去貨速度差別類似。

景觀

以巿區盤來說，凱德苑的景觀算中規中距，優勢與缺點也是被學校和政府機構包圍，這類建築物被重新規劃及重建的機會少，可預期景觀不變。

座向分析：東北面

根據Google map 及地理資訊地圖，貼近屋苑東北面的是發祥街遊樂場，但根據凱德苑的發展項目的布局圖，項目東北面範圍已貼著英華街，相信該球場將會被收回成為項目的一部份。筆者未有時間到現場視察。因預計關鍵日期是2020年10月31日，而凱德苑在該範圍主要是設置園境區，按進度現時需開始設置地基及地底設施舖設工程。如準買家有興趣的話，可以到現場視察。

在英華街另一邊是渠務署長沙灣污水泵房，筆者相信即使該設施盡力覆蓋污水缸及除臭等設施，也難免會有部份臭味洩漏，買家應注意。

污水泵房後方是通州街上方的西九龍走廊，汽車流量極高，直接正對該公路的單位是13至15室。但可能與公路有點距離的關係，該些單位並沒有設置任何減音設備(在樓書上15室旁的是鋼筋混凝土牆而不是5室旁的減音牆)。

座向分析：東/ 東南面

屋苑東/ 東南面是聖瑪加男女英文中小學，主樓大約是住宅是10層。凱德苑向東北、東或東南面的單位都會面向該學校。不過由於屋苑內園是兒童遊樂場及通車場的通風塔，與學校緩衝了一定距離。對於日間在家的人來說，面對學校是一個噪音源。但一般人來說，夜晚不會發出噪音的學校反而是一個優點。況且，操場在學校的另一邊，相信已阻隔了部份噪音。

在聖瑪加男女英文中小學後方便是西九龍裁判法院，樓高大約等於住宅的30層左右，凱德苑向東北的單位都必定望到(13至15室幾乎正對)。如篤信風水的話，面向警署或司法機關都對屋主不利，易惹官非，不過老套的話，信則有不信則無。假如購買13至15室的話，購買低層單位面向學校也許是較好的選擇。

座向分析：西南面

屋苑西南面是深旺道，汽車流量相對於西九龍走廊及西九龍公路來說少得多，16至20室裝置了減音窗以消減交通噪音。在香港，首個應用減音窗的公營房屋項目是新蒲崗景泰苑，筆者在Youtube 分別找到房委會的官方片段及蘋果動新聞的住戶訪問，讀者可參考一下。

在深旺道的另一邊，將會興建公屋海達邨，相信已遮檔了凱德苑大部份景觀。有幸有不幸，因為該公屋群遮檔了公路噪音，向該方向的凱德苑單位的噪音問題應不會太嚴重。

蘋果動新聞 HK Apple Daily

發佈日期：2018年2月26日

綠置居裝無用「減音窗」原來有苦衷！

https://www.youtube.com/watch?v=xgRO6kfGFXM

HKHousingAuthority

發佈日期：2018年3月11日

減音窗設計及應用

https://www.youtube.com/watch?v=w0Mj7PsFx7g

座向分析：西北面

屋苑西北面現時是潤發貨倉，在規劃署網站內找到了有關的改劃申請，根據現時的資料，該地段將興建不多於45層住宅。就現有的圖則看來，會遮擋了凱德苑的大部份景觀。

規劃署網站關於現時潤發倉的改劃申請
https://www1.ozp.tpb.gov.hk/gist/apply/en_tc/A_K20_128_TC.pdf

附近學校

凱德苑位處40校網，不算是傳統名校網，但屋苑旁有眾多學校，包括傳統直資名校英華書院及英華小學。

各座戶型分佈

凱德苑提供無房、一房及兩房戶型。

凱德苑無房單位

無房單位共有78個，單位是11及12室，實用面積介乎279至289平方呎之間，由於室內間格相同，同時，該兩個單位與單位鄰接的住宅或公共空間的牆身厚度亦相同。比較明顯的分別只有12號室右上角(圖4 紅圈示)的外牆，不像11室一樣能與鄰接單位分攤而已。所以該10呎的分別，可能要等正式售樓說明書及價單出爐才可再作研究了。

凱德苑一房單位

一房單位共有580個，分為5至12室及13至15室的無減音窗型、16至20室的有減音窗型及21室的轉角型。

無減音窗型的室內間格一樣，不過5、15室位處單邊，13室與升降機之間的牆身厚度比其他單位厚，相信計算出來的實用面積會大一點，但實際可用空間相同。

有減音窗型的單位，客廳雖然與無減音窗型的一樣是6米長，不過減音窗的牆身厚度比普通窗厚70毫米，另一方面，房間長度亦長了120毫米，所以實用面積應比無減音窗型大了一點。由於位處單邊的16室的外牆沒有相鄰單位分攤牆身面積，計算出來的實用面積可能會比其他單位大一點。另外，這類型單位的冷氣機平台設在則面的牆身，不會阻礙單位景觀，但冷氣機底不知道能否開窗，以製造空氣對流效果。

位處轉角的21號室，因遷就了大廈的座向設計而採用了鑽石廳，近門口位置斬去了一角。單位客廳比其他一房單位稍濶，不過在窗台設計上，在客廳中線設有一道牆(圖5紅圈)，相信在現場看觀感會大打折扣。另外，廚房門在原設計上向客廳窗一方開，所以睡房牆要如紫色線般間開(另一方法是自制一個玄關)。客廳便變成一個閃電型，不夠一體化了。