【2022居屋揀樓】啟德啟欣苑揀樓攻略 (含銷情分析及消耗表)

啟欣苑揀樓
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今期最受歡迎的居屋,相信是北角驥華苑與啟德啟欣苑。啟欣苑屬於新發展區,準買家即使到現場視察,也未必能看到附近的建築物及發展的情況。筆者在今期先介紹啟欣苑的揀樓攻略。

啟德新發展區 – 宋皇臺站

啟欣苑名字內標明了「啟」字,巿民容易直接聯想起啟德站。事實上,啟欣苑雖屬啟德發展區內,但位置較接近港鐵宋皇臺站,距離只有約250米,預計步程約2分鐘。除此之外,屋苑位於何文田34校網,亦是一大賣點。

啟欣苑景觀

啟欣苑南面是啟德體育園,靠近啟欣苑一方是室內運動場,估計等於啟欣苑10層高。啟欣苑向南中高層單位可眺望主場館及維港景色。其餘三個座向都會是住宅或綜合發展,以高限估計,啟欣苑是125mPD,西南方的住宅發展項目高限只有115mPD,其餘方向的發展項目高限都有125mPD或以上。啟欣苑向西南極高層單位可能望到遠巿景,其餘座向將會是近樓景。

啟德體育園 (啟欣苑的位置大約在圖內最右)
圖1. 啟德體育園 (啟欣苑的位置大約在圖內最右)
城規會發展圖則
圖2. 城規會發展圖則
居屋揀樓 啟欣苑 座向
圖3. 啟欣苑座向

B座向東南單位

屋苑B座8至10室及15至17室向東南,正對啟德體育城,體育城後方就是啟德跑道區及維多利亞港。中高層單位,估計10樓以上都可直望啟德明渠(啟德河)及維港景色。在今期居屋之中最屬質單位之一。

比較可惜的是,居屋設計未必會把景觀最優質的單位設計成大單位,反而通常越向外的單位越細。以B座電梯大堂起計,15、16及17室分別是兩房、一房及激細開放式單位,另一邊的10至8室亦如是。兩房單位因同座另一翼的單位阻礙,景觀反而較為狹窄。以啟欣苑計,以B座15室的東南兩房單位中高層單位最為優質,相信會在首周沽清。另一翼,同為向東南的10室,因被11及12室遮擋,海景稍為狹窄,只能望啟德明渠及鯉魚門海景。

B座13室

特別一提的B座13室一房單位,望西南樓景,如買到極高層,比起屋苑西南面的屋苑高的話,有機會穿過黃埔及土瓜灣一帶遠望維港煙花。

A座5至7及24至26室

A座5至7及24至26室向西北,在單位設計時,相信已考慮到前方地盤會有建築物遮擋,又或者與太子道東有一段距離,因而沒有設置減音窗。不過,就現時所見,該排地盤進度遠遠落後於啟欣苑,相信啟欣苑落成時,該排地盤仍未完成,這幾個單位的居民可能有一段時間受到較嚴重的交通噪音影響。

就規劃署地圖所示,前排屋苑與屋苑之間有一條頗濶的通道/公園,位於最外邊的A座7座及24室,幾乎正對太子道東,將來所受的交通噪音亦會較為嚴重。

各座戶型分佈

屋苑由2座大廈組成,提供320間激細開放式(佔17.4%)、560間開放式(佔30.4%)、520間一房(佔28.3%)及440間兩房(佔23.9%),總共1,840個單位。

0a 激細開放式 0b 開放式 1 一房 2 兩房
A座 160 400 200 280
B座 160 160 320 160

啟德啟欣苑預計銷售熱度消耗表

筆者製作了啟德啟欣苑預計銷售熱度的消耗表,估計最受歡迎的單位依次紅>金 >銀>銅,買家可用作參考。

啟欣苑A座

啟欣苑B座消耗表

子非魚

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