2022居屋愉德苑搶鮮睇 (交通配套+景觀+單位戶型)

SHATIN
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可能是受疫情影響,2021年沒有推售居屋,今期一次過推售8926個全新屋苑單位及42個重售的居屋或房協單位,單位數目等於兩期居屋數目。

四個位於巿區的屋苑,分別為北角驥華苑、啟德啟欣苑、馬頭角(土瓜灣)冠山苑及觀塘(安達臣)安秀苑,分別提供248、1840、495及1906個單位。3個位於新界的屋苑,分別為將軍澳(坑口)昭明苑、沙田(石門)愉德苑及東涌擴展區裕雅苑,分別提供594、543及3300個單位。

居屋受歡迎程度首要是地點、其次為戶型(面積)。三個位於巿區港鐵站附近的北角驥華苑、啟德啟欣苑及馬頭角(土瓜灣)冠山苑之中,只有北角驥華苑及啟德啟欣苑有提供兩房單位,其後就到新界區四個屋苑。三個新界屋苑,將軍澳(坑口)昭明苑、沙田(石門)愉德苑及東涌擴展區裕雅苑都可步行往港鐵站,今篇介紹「屯馬開通真的很興奮」之後,因「紅磡開通金鐘」再一次感興奮的石門站愉德苑。

沙中線及屯馬線

港鐵沙中線,原本是因沙田開新線到觀塘然後直出中環而命名。後來因發展及工程原因,改為將原馬鞍山鐵路,在紅磡直接駁上西鐵線成為屯馬線,過海段則交回給原東鐵線(九廣鐵路),將紅磡站改位而直接過海,終點站亦由中環改為金鐘。因此,玩時的沙 — 中線其實並不牽涉沙田及中環兩個站。

愉德苑的石門站屬於原馬鞍山線,現時沙中線全線通車後,石門站其實也有一定受惠。在屯馬線一期開通前,在石門乘坐港鐵到中港島,必須轉三次車,先在大圍轉東鐵線、然後在九龍塘轉觀塘線,最後在旺角轉荃灣線才到中環。屯馬線一期通車後,仍要在鑽石山轉荃灣線、然後在旺角轉荃灣線才到中環。無論那種方法都相當不便,因此,當時的居民相信不會選擇港鐵代步,而是乘坐過海巴士。

當屯馬線二期及紅磡過海段開通後,原馬鞍山線的居民可以直接乘坐屯馬線到紅磡站,轉乘東鐵線過海段到金鐘,只需要轉一次車的情況下,不少港島區上班的居民應會選擇選用鐵路上班。

石門站附近原本是工業區,在馬鞍山線開通後,貼近石門站的京瑞廣場一二期陸續落成,商場內設有食肆、凍肉及蔬果店。愉德苑居民如稍移玉步還可到碩門邨及沙田第一城商場到街巿或超級巿場購買食物及日用品等。

愉德苑景觀

愉德苑只有一座T字型大廈,屋苑東北面是工業區,東南面是足球場,西南面隔著城門河望沙田第一城,西北面隔安睦街公園及空地貨倉望大涌橋路及城門河。以景觀來說,除了東南向工廠區較差外,其餘景觀都極度開揚,優質景觀單位比例相當高。不過西北面的空地貨倉變數甚大,以近年見縫插針式的覓地策略計,該空地貨倉難說會否被看中改劃成單幢公營房屋。

以交通噪音計,大涌橋路及小瀝源路往返沙田及馬鞍山的小巴及巴士線眾多,而車程多為區內的中短程交通,不會因紅磡站過海段開通而減少班次。望東南方向,隔足球學校後是屯馬線。愉德苑望西北的12至17室設有減音窗,用以緩減大涌橋路的交通噪音,其餘座向則沒有此設計。假如擔心交通噪音的話,買家可考慮向東南或西南的單位。

以往不少期數的居屋開則古怪,會把最優質景觀單位留給細單位,今期愉德苑的設計師算是值得一讚。相信是地積比的關係,大廈的部份樓層沒法放上所有單位。愉德苑26至31樓不設1至4、18及19室(圖2),這幾個單位面向工廠區,景觀稍差,設計師保留了向外、景觀較好的單位,提供了較多優質景觀單位。

1. 愉德苑附近發展(城規會網站)
1. 愉德苑附近發展(城規會網站)
2. 愉德苑高層1至4、18及19室位置
2. 愉德苑高層1至4、18及19室位置

 

單位戶型

屋苑設有一幢大廈共543個單位,提供150個開放式、222個一房及171個二兩房單位,面積介乎186至448平方呎。與近年其他屋苑的同類單位比較,愉德苑的單位佈局雖然類同,但廳、房的呎吋有作微調,客廳較為濶而短、面積較少;睡房其中一邊較長、面積較大。譬如以今期的啟欣苑比較,愉德苑一房單位的客廳是5.35米x 2.74米、睡房是3.455米x 2米;啟欣苑一房單位客廳是6.165米x 2.44米、睡房是2.875米x 2米。筆者認為愉德苑廳少房大的設計會較為舒適。

開放式單位

愉德苑開放式單位的屋主假如想有私密空間,可考慮用衣櫃及地櫃等在客廳靠窗位置間出房間,同時解決收納問題之餘,晚上睡覺亦可省一點冷氣費。假如想客廳不致變成黑廳,則可考慮拆掉廚房牆身,當然,必需要符合有關法例要求。另外,11及12室位於大廈一旁,比其他開放式單位多一面窗,即使直接間房而不拆廚房窗,也可以避免黑廳的問題。開放式單位有分有減音窗型與沒減音窗型,有減音窗到單位的冷氣機台設在旁邊,不會阻礙視線。

3. 開放式單位
3. 開放式單位

一房式單位

就如前段所說,愉德苑一房單位比其他屋苑的客廳較濶但面積較少,睡房比其他屋苑較長面積較大。一房單位有分有減音窗型與沒減音窗型,有減音窗到單位的冷氣機台設在旁邊,不會阻礙視線。

4. 一房單位
4. 一房單位

兩房單位

愉德苑的客廳也比其他屋苑的兩房單位客廳濶和小,兩個睡房分別是3.195米 x 2米及2.425米 x 2.35米,前者面積是6.39平方米而後者是5.7平方米。啟欣苑的兩個房間分別是2.875米 x 2米及2.15米 x 2米,分別是5.75平方米及4.3平方米。愉德苑的兩個房間各自比啟欣苑大。

5. 兩房單位
5. 兩房單位

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